नई शहर बनाने का सरकार के लिए सबसे सस्ता तरीका यह है कि उसके लिए ज़मीन खरीदी ही न जाए। सुनने में यह पहेली जैसा लगता है, लेकिन यही दाँव अब कई भारतीय राज्य लगा रहे हैं। मार्च 2026 के आख़िर में जयपुर विकास प्राधिकरण ने शहर में पाँच नई भूमि पूलिंग (land pooling) योजनाओं का ऐलान किया। ये महल रोड, आगरा रोड, कलवार रोड और टोंक रोड के पास थीं और जयपुर के किनारे की एक हज़ार हेक्टेयर से अधिक खेती की ज़मीन को कवर करती थीं। यहाँ औद्योगिक, आवासीय और मिश्रित-उपयोग टाउनशिप बननी हैं। राज्य को एक एकड़ के लिए भी पहले से मुआवज़ा देने की ज़रूरत नहीं होगी। प्राधिकरण ज़मीन मालिकों से कह रहा है कि वे अपने प्लॉट साझा पोटली में डालें, सड़कें और नालियाँ बनने के बाद छोटा हिस्सा वापस लें और बढ़ी हुई क़ीमत से लाभ कमाएँ।
यह दाँव इस बात में बदलाव का हिस्सा है कि भारत शहरीकरण कैसे करता है। एक दशक से भूमि क़ानून ने अधिग्रहण को धीमा, महँगा और मुक़दमेबाज़ी वाला बना रखा है। नतीजे में राजमार्ग अटके, औद्योगिक पार्क आधे बने और किसानों को लगा कि उनके साथ धोखा हुआ। भूमि पूलिंग एक अलग सौदा देती है। इसमें मालिक को शिकार के बजाय साझेदार बनाए रखने की कोशिश होती है। आंध्र प्रदेश से गुजरात और महाराष्ट्र तक राज्यों ने इसे अपनाया है। UPSC अभ्यर्थी के लिए यह GS पत्र 3 के बुनियादी ढाँचे, संसाधन जुटाने और समावेशी विकास वाले हिस्से का सीधा विषय है। इसमें वही अभ्यर्थी आगे रहेगा जो तरीक़ा साफ़ समझाए और फ़ायदों-नुकसानों को ईमानदारी से तौले।
भूमि पूलिंग क्या है और यह कैसे काम करती है
जटिल शब्द हटाएँ, तो भूमि पूलिंग एक सादा अदला-बदली है। ज़मीन मालिकों का समूह अपने बिखरे और असमान खेत प्लॉट विकास एजेंसी को देता है। यह एजेंसी शहर विकास प्राधिकरण या परियोजना के लिए बनाया गया खास वाहन हो सकती है। एजेंसी सभी प्लॉट एक बड़े पूल में डालती है, सड़कें, पानी की लाइनें, सीवर, पार्क और सार्वजनिक सुविधाओं वाला नियोजित लेआउट बनाती है और फिर हर मालिक को उसी लेआउट में छोटा लेकिन पूरी तरह सेवा युक्त प्लॉट वापस देती है। वापस मिलने वाले प्लॉट का तकनीकी नाम पुनर्गठित प्लॉट (reconstituted plot) है, यानी विकसित योजना में नए सिरे से काटा गया वह हिस्सा जो आपके दिए हुए प्लॉट की क़ीमत से जुड़ा है। एजेंसी इस काम का खर्च निकालने के लिए पूल की ज़मीन का कुछ हिस्सा रखती है। इसलिए क्षेत्रफल कम मिलता है, लेकिन आम तौर पर क़ीमत कहीं ज़्यादा होती है।
इसे चलाने वाला मोटा हिसाब समझिए। एजेंसी आम तौर पर पूल की ज़मीन का 40 से 50 प्रतिशत अपने पास रखती है। इसका कुछ हिस्सा सड़कें, नालियाँ, पार्क, स्कूल और मुख्य बुनियादी ढाँचे जैसे टाले न जा सकने वाले सार्वजनिक कामों में जाता है। बाकी मूल्य-ग्रहण (value capture) है। एजेंसी सेवा युक्त प्लॉट खुले बाज़ार में बेचकर पूरे विकास का खर्च निकालती है, इसलिए परियोजना को बजट लाइन की ज़रूरत नहीं पड़ती। मालिक को बचा हुआ 50 से 60 प्रतिशत विकसित प्लॉट के रूप में वापस मिलता है। दाँव यह है कि सड़क और सीवर वाले सेवा युक्त शहरी प्लॉट की क़ीमत कच्ची कृषि भूमि के मुकाबले प्रति वर्ग फुट कई गुना हो सकती है। इसलिए खेती की ज़मीन का एक एकड़ देने वाला मालिक, मान लीजिए, आधा एकड़ प्लॉट वाली शहरी ज़मीन वापस पाकर पहले से अधिक संपन्न हो सकता है। उसने ज़मीन बेचकर रिश्ता ख़त्म नहीं किया, बल्कि विकसित क़ीमत में हिस्सा रखा। Observer Research Foundation के अनुसार भूमि पूलिंग में मुआवज़ा राज्य खजाने से नहीं आता। वह उस ज़मीन से आता है जिसकी क़ीमत विकास के बाद तेज़ी से बढ़ती है।
किसी योजना की निष्पक्षता दो डिज़ाइन पसंद तय करती हैं। पहली है कटौती अनुपात, यानी एजेंसी कितनी ज़मीन रखती है। दिल्ली विकास प्राधिकरण की नीति में अधिक विकसित श्रेणी में पूल की ज़मीन का 60 प्रतिशत मालिक-डेवलपर पक्ष को वापस मिलता है और कम विकसित श्रेणी में 48 प्रतिशत। बाकी बुनियादी ढाँचे और सार्वजनिक आवास के लिए रहता है। दूसरी बात यह है कि विकास में सालों लगने के दौरान मालिकों को कुछ मिलता है या नहीं। बेहतर योजनाएँ संक्रमणकालीन वार्षिकी देती हैं, यानी नया प्लॉट तैयार और बेचने लायक होने तक परिवार को संभालने के लिए सालाना भुगतान। ये दोनों लीवर ठीक हों, तो मॉडल सच में दोनों तरफ़ जीत हो सकता है। बहुत ज़मीन रख लें या इस अंतराल में कुछ न दें, तो पूलिंग दूसरे नाम से अधिग्रहण जैसी लगने लगती है।
2013 के क़ानून के तहत अधिग्रहण से यह कैसे अलग है
यह समझने के लिए कि राज्य पूलिंग की ओर क्यों जा रहे हैं, यह देखना होगा कि वे किससे दूर जाना चाहते हैं। भारत में भूमि अधिग्रहण को Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act, 2013 चलाता है। इसे आम तौर पर RFCTLARR अधिनियम या 2013 अधिनियम कहा जाता है। यह औपनिवेशिक दौर के Land Acquisition Act, 1894 का किसान-हितैषी सुधार था और इसमें कई सुरक्षा जोड़े गए। राज्य को भारी मुआवज़ा देना होता है, ग्रामीण ज़मीन के लिए बाज़ार मूल्य के चार गुने और शहरी ज़मीन के लिए दो गुने तक, साथ में सोलैटियम और पुनर्वास अनुदान। उसे सामाजिक प्रभाव आकलन, यानी SIA, करना होता है ताकि परियोजना से आजीविका और समुदायों पर असर का अध्ययन हो। निजी कंपनियों या सार्वजनिक-निजी साझेदारियों के लिए ज़मीन ली जाए, तो प्रभावित परिवारों की सहमति भी चाहिए: पूरी तरह निजी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी (PPP) परियोजनाओं के लिए 70 प्रतिशत।
ये सुरक्षा एक ज़रूरी नैतिक सुधार थे, लेकिन व्यावहारिक क़ीमत भी आई। SIA और सहमति में अधिग्रहण सालों खिंच सकती है। चार-गुना-बाज़ार-मूल्य सूत्र बड़ी परियोजनाओं को बहुत महँगा बनाता है और एक विवादित मूल्यांकन पूरी प्रक्रिया को अदालत तक ले जा सकता है। कई राज्यों के लिए 2013 अधिनियम के तहत अधिग्रहण उन राजमार्गों, रिंग रोड और औद्योगिक कॉरिडोर को बनाने में बहुत धीमा और महँगा हो गया, जिनकी तेज़ी से शहरी होते देश को ज़रूरत है। इसलिए कुछ राज्य सरकारों ने अपनी परियोजनाओं के लिए SIA या सहमति धारा को नरम करने को क़ानून में बदलाव किए। इससे वही भरोसे की समस्या और गहरी हुई, जिसे 2013 अधिनियम हल करना चाहता था।
भूमि पूलिंग इस पूरी उलझन के कई हिस्सों को बाईपास करती है और दोनों में साफ़ अंतर है। अधिग्रहण ज़बरदस्ती है, जबकि पूलिंग का डिज़ाइन स्वैच्छिक है और मालिक खुद शामिल होते हैं। अधिग्रहण में नकद मिलता है और रिश्ता ख़त्म हो जाता है। पूलिंग में ज़मीन वापस मिलती है और मालिक बढ़ी हुई क़ीमत में हिस्सेदार बना रहता है। अधिग्रहण खजाने पर लागत है। पूलिंग काफ़ी हद तक ख़ुद-फ़ंडिंग है, क्योंकि बची ज़मीन बुनियादी ढाँचे का खर्च उठाती है। अधिग्रहण में एक बार का मूल्यांकन झगड़ा होता है। पूलिंग मालिक को ज़मीन की क़ीमत बढ़ने का लाभ लेने देती है, उसे उसी बढ़ोतरी पर बहस नहीं करनी पड़ती। कोई ज़बरदस्ती ज़मीन से न हटे और सभी लाभ में हिस्सा लें, तो मुक़दमे और गुस्सा कम हो सकते हैं। फिर भी यह मुफ़्त का खाना नहीं है। पूलिंग के लिए साफ़ भूमि रिकॉर्ड, सब्र वाले मालिक और सक्षम नियोजन चाहिए। इनके बिना यह भी अटक या बिगड़ सकती है।
राजस्थान मॉडल और जयपुर की योजनाएँ
राजस्थान ने इस मॉडल को अपना वैधानिक आधार दिया है। राज्य का ढाँचा Rajasthan Land Pooling Schemes Act, 2016 पर टिका है। इसका औपचारिक नाम Act No. 14 of 2018 है और इसे जून 2018 में राष्ट्रपति की स्वीकृति मिली थी। यह समर्पित क़ानून शहरी विकास प्राधिकरणों को अधिग्रहण के बजाय पूलिंग के ज़रिए नियोजित टाउनशिप और बुनियादी ढाँचे के लिए ज़मीन जोड़ने देता है। अधिनियम में मॉडल के लिए ज़रूरी मशीनरी है: हर योजना चलाने के लिए भूमि पूलिंग अधिकारी, क्षेत्र अधिसूचित करने की प्रक्रिया, प्लॉट पूल करने, लेआउट तैयार करने और मालिकों को पुनर्गठित प्लॉट आवंटित करने की व्यवस्था, साथ में आपत्तियों पर सुनवाई का क़ानूनी रास्ता। राजस्थान में पूलिंग को वही मज़बूत आधार मिलता है, जो गुजरात में टाउन प्लानिंग स्कीम को लंबे समय से मिला हुआ है।
मार्च 2026 की जयपुर योजनाएँ इसी ढाँचे को ज़मीन पर दिखाती हैं। इनके आँकड़े सार्वजनिक और निजी हित को संतुलित करने का तरीक़ा बताते हैं। महल रोड पर जयपुर विकास प्राधिकरण ने रामचंद्रपुरा में 127 हेक्टेयर टुकड़े को औद्योगिक क्षेत्र के लिए रखा है। इसमें 58 प्रतिशत ज़मीन औद्योगिक और मनोरंजन उपयोग के लिए है और सड़कें 200 फ़ीट तक चौड़ी होंगी। इसी सड़क पर पास का एक बड़ा 266 हेक्टेयर टुकड़ा मुख्य रूप से आवास के लिए है। टोंक रोड के पास मुहाना मंडी क्षेत्र वाली मिश्रित-उपयोग योजना में 62 प्रतिशत ज़मीन आवासीय उपयोग के लिए है। सार्वजनिक और अर्ध-सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए भी जगह रखी गई है। पाँचों योजनाओं में कलवार रोड के 380 हेक्टेयर से अधिक टुकड़े और आगरा रोड के पास विरासत-थीम वाला प्लान भी शामिल हैं। JDA शहर का विस्तार नियोजित तरीके से करने के लिए एक हज़ार हेक्टेयर से अधिक ज़मीन पूल कर रहा है और लेआउट बनने के बाद मूल मालिकों को सेवा युक्त प्लॉट लौटाएगा।
राजस्थान की इस कोशिश की खासियत उसका समय और फ्रेमिंग है। राज्य ने भूमि पूलिंग को व्यवस्थित शहरी विस्तार का मुख्य औज़ार बनाया है, ताकि महँगे और धीमे ज़बरदस्ती अधिग्रहण पर निर्भरता घटे। यह कोई एक-बार का प्रयोग नहीं, जानबूझकर चुनी नीति है। इसे 2025 में राज्य कैबिनेट की मंज़ूर की गई Urban Land Allotment Policy के साथ देखें, जिसका उद्देश्य सार्वजनिक भूमि आवंटन को एक जैसा बनाना है। तब एक ऐसी सरकार दिखाई देती है जो भूमि और शहरीकरण के अपने पूरे औज़ार-सेट को अधिक साफ़ और अनुमान लगाने लायक बनाना चाहती है। अभ्यर्थी के लिए राजस्थान सबसे नया और आसानी से उद्धृत किया जा सकने वाला उदाहरण है कि कोई राज्य डिज़ाइन के स्तर पर अधिग्रहण के बजाय पूलिंग चुन रहा है। जयपुर वह शहर है जहाँ यह बदलाव योजना-दर-योजना देखा जा सकता है।
दूसरे राज्य मॉडल: अमरावती, गुजरात, दिल्ली और मगरपट्टा
राजस्थान नया प्रवेशी है, लेकिन उससे पहले दूसरे राज्य रास्ता बना चुके हैं। इन मॉडलों का अंतर मज़बूत उत्तर के लिए बहुत उपयोगी है। सबसे बड़ा और सबसे सावधान करने वाला उदाहरण अमरावती है, जिसे आंध्र प्रदेश ने 2015 में ग्रीनफ़ील्ड राजधानी के रूप में बनाना शुरू किया। भूमि पूलिंग योजना से राज्य ने करीब 29 गाँवों के किसानों से 33,000 एकड़ से अधिक ज़मीन जोड़ी। यह कहीं भी हुए सबसे बड़े स्वैच्छिक भूमि जोड़ने में से एक था। हर एकड़ देने वाले मालिक को विकसित प्लॉट का पैकेज देने का वादा था, करीब 1,000 वर्ग गज आवासीय और 450 वर्ग गज व्यावसायिक ज़मीन प्रति एकड़। इसके अलावा दस साल की वार्षिक वार्षिकी और भूमिहीन परिवारों के लिए भी लाभ थे। काग़ज़ पर यह समावेशी और साहसी था। व्यवहार में सरकार बदली, राजधानी खिसकी और फिर फैसला पलटा। परियोजना सालों तक ठंडी रही और कई किसान, जिन्होंने ज़मीन दे दी थी, वादा की गई शहर के लिए एक दशक इंतज़ार करते रहे। अमरावती पैमाने पर पूलिंग का वादा और राजनीतिक निरंतरता पर उसकी निर्भरता, दोनों दिखाता है।
गुजरात इसका उलटा सबक देता है, शांत और दशकों की सफलता का। Gujarat Town Planning and Urban Development Act, 1976 के तहत राज्य टाउन प्लानिंग स्कीम, यानी TPS, चलाता है। इसे भारतीय भूमि पूलिंग का दादा कहा जा सकता है। हर TPS एक संभाले जा सकने वाले टुकड़े को कवर करती है, लगभग 100 से 200 हेक्टेयर और कुछ सौ ज़मीन मालिक। टाउन प्लानिंग अधिकारी मूल प्लॉट को छोटे अंतिम प्लॉट में पुनर्गठित करता है, हर मालिक से सड़कों और सार्वजनिक सुविधाओं के लिए आनुपातिक कट लेता है और बुनियादी ढाँचे की लागत मालिकों तथा शहरी स्थानीय निकाय के बीच बाँटता है। इस तरीक़े ने अहमदाबाद के नियोजित विस्तार का बड़ा हिस्सा, रिंग रोड के हिस्सों समेत, बनाया है। कटौती आनुपातिक हो और प्रक्रिया नियमित व नियम-बद्ध हो, तो गुजरात TPS को भारत में पूलिंग का सबसे परिपक्व और कम विवाद वाला रूप माना जाता है।
दो और मॉडल तस्वीर पूरी करते हैं। दिल्ली विकास प्राधिकरण की भूमि पूलिंग नीति, जिसे 2018 में अधिसूचित किया गया, शहर की शहरीकरण योग्य ज़मीन को 109 सेक्टरों में बाँटती है। विकास शुरू करने से पहले किसी सेक्टर की कम से कम 70 प्रतिशत ज़मीन मालिकों के संघों को पूल करनी होती है। DDA अधिक विकसित श्रेणी में पूल की ज़मीन का 60 प्रतिशत वापस देता है और घने, ऊँचे आवास के लिए उदार फ़्लोर एरिया अनुपात देता है। फिर पुणे का मगरपट्टा है, जिसे सरकार की ज़रूरत ही नहीं पड़ी। 1990 के दशक में Satish Magar के नेतृत्व में करीब 120 किसान परिवारों ने अपनी लगभग 400 एकड़ खेती की ज़मीन एक साझा स्वामित्व वाली कंपनी, Magarpatta Township Development and Construction Company, में पूल की। उन्होंने IT पार्क, घर, स्कूल और अस्पताल वाला अपने-आप पूरा टाउनशिप बनाया। उन्होंने ज़मीन बेची नहीं। वे उन खेतों पर उभरते शहर के शेयरधारक बने और कई करोड़पति बन गए। महाराष्ट्र ने बाद में पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरण जैसी संस्थाओं की टाउन प्लानिंग स्कीम से इस विचार को संस्थाओं की शक्ल दी। महालुंगे-मान योजना में अंतिम प्लॉट का बड़ा हिस्सा ज़मीन मालिकों को लौटाया गया और प्राधिकरण व सार्वजनिक सुविधाओं के लिए हिस्सा रखा गया। पाँच मॉडल, एक विचार और पाँच बहुत अलग नतीजे।
पूलिंग कहाँ मदद करती है, कहाँ नुकसान करती है और आगे का रास्ता
भूमि पूलिंग के पक्ष को समझाने के लिए उसका फैलना ही काफ़ी है। राज्य के लिए यह सस्ता है, क्योंकि रखी गई ज़मीन बजट के बजाय बुनियादी ढाँचे का खर्च उठाती है। यह तेज़ और कम मुक़दमे वाला हो सकता है, क्योंकि लाभ में हिस्सा पाने वाले मालिक अदालत जाने की संभावना उन मालिकों से कम रखते हैं जिन्हें लगता है कि उन्हें लूटा गया है। किसान हिस्सेदार बने रहते हैं, एक बार का नकद पाने वाले भुगतान वाले नहीं, जो बसावट खर्च करके भूमिहीन हो सकता है। नियोजित और सेवा युक्त शहरी ज़मीन मिलती है, यानी सड़कें, नालियाँ, पार्क और मास्टर प्लान में फिट प्लॉट। ज़बरदस्ती अधिग्रहण और निजी सट्टे के बाद अक्सर बचने वाली अव्यवस्थित और अनधिकृत फैलाव के बजाय नियोजित क्षेत्र बनता है। भूमि क़ीमत की बढ़ोतरी का हिस्सा सार्वजनिक उपयोग के लिए पकड़ना अच्छे शहरी अर्थशास्त्र का पुराना सिद्धांत है, जिसे भारतीय शहर कम ही अमल पर ला पाते हैं।
लेकिन आलोचनाएँ वास्तविक हैं और ईमानदार उत्तर को उन्हें नाम देना चाहिए। सबसे बड़ा सवाल है कि कौन बाहर रह जाता है। पूलिंग उन लोगों को लाभ देती है जिनके पास भूमि शीर्षक है। इससे भूमिहीन, काश्तकार किसान, बटाईदार और कृषि मज़दूर पूरी तरह बाहर हो सकते हैं। टाउनशिप बनने पर उनकी आजीविका ख़त्म होती है, लेकिन पूल करने के लिए उनके पास प्लॉट नहीं होता। इसलिए बदले में पुनर्गठित प्लॉट भी नहीं मिलता। अमरावती में काश्तकार किसानों को करीब ₹2,500 प्रति महीना देना बहुत कम माना गया। विकास में सालों का समय अंतराल भी समस्या है। संक्रमणकालीन वार्षिकी न हो, तो परिवार काग़ज़ पर ज़मीन-अमीर लेकिन असल में नकद-गरीब रह सकता है। ज़बरदस्ती का डर भी है। देरी होने पर प्राधिकरण पूलिंग को चुपचाप प्रभावी रूप से अनिवार्य बना सकती है, जिससे “स्वैच्छिक” वादा खोखला हो जाता है। मॉडल दो ऐसी चीज़ों पर भी टिका है, जिनकी भारत में अक्सर कमी रहती है: साफ़ और निर्विवाद भूमि रिकॉर्ड तथा सक्षम, ईमानदार नियोजन। इनके बिना मूल्यांकन विवाद और सट्टा फिर लौट आते हैं।
इसलिए आगे का रास्ता साफ़ है। भूमि पूलिंग सच में स्वैच्छिक रहनी चाहिए। इसके लिए साफ़ क़ानून और साफ़, डिजिटल भूमि रिकॉर्ड हों ताकि सहमति असली हो और विवाद कम हों। मॉडल समावेशी भी बनाना होगा। आजीविका सहयोग, कौशल और भूमिहीन व काश्तकारों को लाभ में हिस्सा देना ज़रूरी है, सिर्फ़ प्लॉट रखने वालों को नहीं। विकास के अंतराल को पार करने के लिए संक्रमणकालीन वार्षिकी, पारदर्शी और निष्पक्ष कटौती अनुपात तथा अमरावती जैसी राजनीतिक टूटन से बचाने वाली निरंतरता चाहिए। इस तरह की पूलिंग 2013 अधिनियम की सुरक्षा से बचने का छेद नहीं, उसका पूरक होगी। भारत ज़रूरी शहर बना सकेगा और ज़मीन के मालिकों को उन शहरों से पैदा होने वाली समृद्धि का साझेदार बनाए रखेगा।
मुख्य परीक्षा के उत्तर के लिए
यह GS पत्र 3 का ऊँचे अंक वाला विषय है। इसमें बुनियादी ढाँचा, संसाधन जुटाना, समावेशी विकास और भूमि व विकास से जुड़े मुद्दे आते हैं। भूमि अधिग्रहण सुधार, शहरीकरण और नियोजित विकास, मूल्य-ग्रहण वित्त तथा किसान कल्याण पर सवाल इस सामग्री से तैयार किए जा सकते हैं। इसका साफ़ GS पत्र 2 कोण भी है: शासन, भूमि के राज्य विषय होने की संघीय डिज़ाइन और कमज़ोर समूहों के अधिकार। परीक्षक को यही कौशल पसंद आएगी: तरीक़ा साफ़-साफ़ समझाइए, 2013 अधिनियम के अधिग्रहण से अंतर कीजिए, नाम वाले राज्य उदाहरण दीजिए और भूमिहीन लोगों के बाहर रह जाने के ख़िलाफ़ फ़ायदों को तौलकर संतुलित फैसला दीजिए।
उत्तर कैसे बनाएँ
पहले परिभाषित करें, फिर तुलना और मूल्यांकन करें। एक साफ़ वाक्य में भूमि पूलिंग बताइए: मालिक प्लॉट पूल करते हैं, एजेंसी विकसित करके छोटा सेवा युक्त पुनर्गठित प्लॉट वापस देती है और सड़कों, सुविधाओं व बिक्री के लिए हिस्सा रखती है। हिसाब लिखें, यानी 40 से 50 प्रतिशत कटौती और मूल्य-ग्रहण से बुनियादी ढाँचे की फंडिंग। फिर RFCTLARR अधिनियम 2013 के अधिग्रहण से बिंदु-दर-बिंदु अंतर करें: स्वैच्छिक बनाम ज़बरदस्ती, ज़मीन बनाम नकद, ख़ुद-फ़ंडिंग बनाम खजाने की लागत और हिस्सेदार बनाम भुगतान पाने वाला। दो या तीन राज्य उदाहरण बनावट देंगे: राजस्थान और जयपुर ताज़ा उदाहरण, अमरावती पैमाना और सावधानी और गुजरात TPS परिपक्व सफलता। फिर फ़ायदे, भूमिहीन लोगों के बाहर रह जाने और आगे के रास्ते के साथ फैसला दें। परिभाषित करें, अंतर करें, उदाहरण दें और मूल्यांकन करें, यह क्रम लगभग हर भूमि-पूलिंग या अधिग्रहण-सुधार सवाल में काम करेगा।
इन आम गलतियों से बचें
पूलिंग और अधिग्रहण को एक ही चीज़ न मानें। स्वैच्छिक, ज़मीन-के-बदले-ज़मीन और ख़ुद-फ़ंडिंग डिज़ाइन ही इसका पूरा बिंदु है। 2013 अधिनियम की सहमति सीमाएँ न मिलाएँ: निजी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी परियोजनाओं के लिए 70 प्रतिशत, साथ में अनिवार्य सामाजिक प्रभाव आकलन। पूलिंग को निर्दोष न दिखाएँ। काश्तकारों और भूमिहीन लोगों का बाहर रह जाना वह आलोचना है जो अंक दिलाती है, इसलिए इसे हमेशा उठाएँ। यह भी न भूलें कि भूमि राज्य विषय है। इसी वजह से सबसे मज़बूत उदाहरण राज्य क़ानून और नीतियाँ हैं, जैसे गुजरात का 1976 अधिनियम, राजस्थान का 2016 अधिनियम और दिल्ली तथा आंध्र की योजनाएँ, न कि कोई एक केंद्र योजना।
उत्तर का छोटा ढाँचा
भूमि पूलिंग = मालिक प्लॉट पूल करते हैं → एजेंसी मुख्य बुनियादी ढाँचा विकसित करती है → छोटा सेवा युक्त पुनर्गठित प्लॉट लौटाती है और करीब 40 से 50% सड़कों, सुविधाओं तथा बिक्री के लिए रखती है (मूल्य-ग्रहण) → RFCTLARR अधिनियम 2013 अधिग्रहण से अंतर: स्वैच्छिक, ज़बरदस्ती नहीं; ज़मीन, नकद नहीं; ख़ुद-फ़ंडिंग, खजाने की लागत नहीं; हिस्सेदार, भुगतान पाने वाला नहीं; मुक़दमे कम → उदाहरण: Rajasthan Land Pooling Schemes Act 2016 और जयपुर की 2026 योजनाएँ, अमरावती (33,000+ एकड़ पूल होकर फिर अटकी), गुजरात TPS (परिपक्व, आनुपातिक), दिल्ली DDA (109 सेक्टर, 60% लौटा), मगरपट्टा (किसान-स्वामित्व, करीब 400 एकड़) → फ़ायदे: सस्ता, तेज़, नियोजित, मालिक हिस्सेदार → नुकसान: भूमिहीन/काश्तकारों का बाहर रह जाना, समय अंतराल, मूल्यांकन और रिकॉर्ड की समस्याएँ, ज़बरदस्ती का बढ़ना → आगे का रास्ता: स्वैच्छिक और समावेशी रखें, वार्षिकी दें, रिकॉर्ड डिजिटल करें और राजनीतिक निरंतरता पक्की करें।
डायग्राम या फ्लोचार्ट का विचार
तीन-डिब्बा प्रवाह बनाइए: बिखरे हुए कच्चे प्लॉट का समूह → विकास प्राधिकरण का डिब्बा, जिस पर “पूल + विकसित करें, सड़कें, सुविधाएँ और बिक्री के लिए 40 से 50% कटौती” लिखा हो → मालिक को लौटता छोटा, साफ़ कटा सेवा युक्त प्लॉट और ऊपर जाती क़ीमत तीर। साथ में दो-स्तंभ छोटी तालिका में पूलिंग और अधिग्रहण की चार पंक्तियाँ दिखाएँ: सहमति, भुगतान का रूप, राज्य पर लागत और मालिक की हिस्सेदारी। एक ही चित्र तरीक़ा और तुलना दोनों दिखा देगा।
संतुलित निष्कर्ष की एक लाइन
अंकों तक पहुँचने वाली लाइन: “भूमि पूलिंग 2013 अधिनियम की सुरक्षा से बचने का रास्ता नहीं, उनका साझेदार बनकर सबसे अच्छा काम करती है। यह भारत को कम लागत और कम झगड़े में नियोजित शहर बनाने देती है, बशर्ते लाभ काश्तकार और मज़दूर तक भी पहुँचे, सिर्फ़ शीर्षक रखने वालों तक नहीं।”
आंकड़ों का बोझ डाले बिना उनका इस्तेमाल
पूरी तालिका नहीं, कुछ लंगर काफ़ी हैं: आम कटौती के लिए 40 से 50 प्रतिशत, 2013 अधिनियम के निजी और सार्वजनिक-निजी साझेदारी सहमति के लिए 80 और 70 प्रतिशत, अमरावती के पैमाने के लिए 33,000 से अधिक एकड़ और गुजरात (1976) तथा राजस्थान (2016) अधिनियमों के लिए एक-एक तारीख़। इन्हें सही वाक्यों में रखें और साफ़ श्रेय दें, जैसे “राजस्थान के 2016 भूमि पूलिंग क़ानून के तहत”। बिना स्रोत के आँकड़े बिखेरने से बचें।
सामान्य प्रश्न
भूमि पूलिंग आसान भाषा में क्या है? यह नियोजित विकास के लिए ज़मीन-के-बदले-ज़मीन अदला-बदली है। मालिक अपने प्लॉट विकास एजेंसी के साथ पूल करते हैं। एजेंसी पूरे क्षेत्र में सड़कें, नालियाँ, पार्क और बाकी बुनियादी ढाँचा बनाकर हर मालिक को छोटा लेकिन पूरी तरह सेवा युक्त “पुनर्गठित” प्लॉट वापस देती है। एजेंसी पूल की ज़मीन का बाकी हिस्सा, आम तौर पर 40 से 50 प्रतिशत, बुनियादी ढाँचा बनाने और बेचने के लिए रखती है। इससे परियोजना का खर्च निकलता है। सेवा युक्त शहरी प्लॉट कच्ची खेती की ज़मीन से कहीं अधिक मूल्य का हो सकता है, इसलिए क्षेत्रफल कम मिलने के बावजूद मालिक आम तौर पर अधिक संपन्न हो जाता है।
भूमि पूलिंग और भूमि अधिग्रहण में क्या अंतर है? RFCTLARR अधिनियम 2013 के तहत अधिग्रहण ज़बरदस्ती है। राज्य ज़मीन लेती है और नकद देती है, ग्रामीण इलाक़ों में बाज़ार मूल्य के चार गुने और शहरी इलाक़ों में दो गुने तक, सामाजिक प्रभाव आकलन और सहमति के बाद, यानी निजी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी के लिए 70 प्रतिशत। पूलिंग स्वैच्छिक मानी जाती है। इसमें मालिक को नकद के बजाय विकसित ज़मीन मिलती है, बढ़ी हुई क़ीमत में उसका हिस्सा रहता है और रखी गई ज़मीन से काम का खर्च निकलने के कारण यह काफ़ी हद तक ख़ुद-फ़ंडिंग होती है। इसलिए राज्य के लिए पूलिंग सस्ती और मुक़दमे कम वाली हो सकती है।
राजस्थान का भूमि पूलिंग मॉडल क्या है? राजस्थान Rajasthan Land Pooling Schemes Act, 2016, यानी Act No. 14 of 2018, के तहत पूलिंग चलाता है। यह शहरी विकास प्राधिकरणों को साफ़ क़ानूनी प्रक्रिया देता है: भूमि पूलिंग अधिकारी, अधिसूचना, पूलिंग, लेआउट और आवंटन। इससे ज़बरदस्ती अधिग्रहण के बिना टाउनशिप के लिए ज़मीन जोड़ी जा सकती है। मार्च 2026 में जयपुर विकास प्राधिकरण ने शहर में ऐसी पाँच योजनाओं का ऐलान किया। इनमें महल रोड, आगरा रोड, कलवार रोड और टोंक रोड के पास एक हज़ार हेक्टेयर से अधिक ज़मीन शामिल है। हर योजना का बड़ा हिस्सा सड़कों, सुविधाओं और सार्वजनिक उपयोग के लिए है। बाकी विकसित प्लॉट के रूप में मूल मालिकों को लौटना है।
भूमि पूलिंग की सबसे बड़ी आलोचना क्या है? यह भूमिहीन लोगों को बाहर कर सकती है। पूलिंग भूमि शीर्षक रखने वालों को इनाम देती है। इसलिए काश्तकार किसान, बटाईदार और कृषि मज़दूरों की आजीविका टाउनशिप बनने पर ख़त्म हो सकती है, लेकिन प्लॉट पूल करने के लिए उनके पास ज़मीन नहीं होती। उनके पास बदले में बहुत कम या कुछ भी नहीं बचता। दूसरी चिंताएँ हैं: नया प्लॉट तैयार होने तक सालों का अंतराल, संक्रमणकालीन वार्षिकी न होने पर परिवार की नकदी समस्या, पूलिंग को प्रभावी रूप से अनिवार्य बना देने का जोखिम और साफ़ भूमि रिकॉर्ड व ईमानदार नियोजन पर मॉडल की भारी निर्भरता।
अभ्यास प्रश्न
प्रीलिम्स MCQs
- भूमि पूलिंग के संदर्भ में निम्नलिखित कथनों पर विचार कीजिए:
1. ज़मीन मालिक विकास एजेंसी को अपने प्लॉट देते हैं और बदले में छोटा, सेवा युक्त “पुनर्गठित” प्लॉट वापस पाते हैं।
2. एजेंसी विकास के लिए सड़कों, सुविधाओं और बिक्री हेतु पूल की ज़मीन का कुछ हिस्सा अपने पास रखती है।
3. RFCTLARR अधिनियम, 2013 के तहत भूमि पूलिंग डिज़ाइन से ज़बरदस्ती प्रक्रिया है।
ऊपर दिए गए कथनों में से कौन-से सही हैं?
(a) केवल 1 और 2
(b) केवल 2 और 3
(c) केवल 1 और 3
(d) 1, 2 और 3
उत्तर: (a) पूलिंग में सेवा युक्त प्लॉट लौटता है और रखी गई ज़मीन से खर्च निकलता है। यह स्वैच्छिक होनी चाहिए और 2013 अधिनियम के तहत ज़बरदस्ती अधिग्रहण से अलग है। - Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act, 2013 के तहत प्रभावित परिवारों में से कितने प्रतिशत की सहमति चाहिए?
(a) निजी परियोजनाओं के लिए 70 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत
(b) निजी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी परियोजनाओं के लिए 70 प्रतिशत
(c) निजी और सार्वजनिक-निजी साझेदारी दोनों परियोजनाओं के लिए 50 प्रतिशत
(d) किसी परियोजना के लिए सहमति ज़रूरी नहीं है
उत्तर: (b) अधिनियम पूरी तरह निजी परियोजनाओं के लिए 80 प्रतिशत और सार्वजनिक-निजी साझेदारी परियोजनाओं के लिए 70 प्रतिशत सहमति माँगता है। इसके साथ सामाजिक प्रभाव आकलन भी चाहिए। - ज़मीन जोड़ने और पुनर्गठित करने वाला टाउन प्लानिंग स्कीम तरीक़ा किस राज्य के लंबे समय से चले आ रहे शहरी विकास क़ानून से सबसे अधिक जुड़ा है?
(a) आंध्र प्रदेश
(b) राजस्थान
(c) गुजरात
(d) दिल्ली
उत्तर: (c) गुजरात की टाउन प्लानिंग स्कीम Gujarat Town Planning and Urban Development Act, 1976 के तहत चलती हैं और भारत में भूमि पूलिंग का सबसे परिपक्व रूप मानी जाती हैं। - अमरावती राजधानी परियोजना, जो एक बड़ा भूमि पूलिंग अभ्यास था, किस राज्य में है?
(a) तेलंगाना
(b) आंध्र प्रदेश
(c) कर्नाटक
(d) तमिलनाडु
उत्तर: (b) आंध्र प्रदेश ने 2015 में अमरावती भूमि पूलिंग योजना शुरू की और करीब 29 गाँवों के किसानों से 33,000 एकड़ से अधिक ज़मीन जोड़ी। - निम्नलिखित में से भूमि पूलिंग मॉडल की सबसे सामान्य आलोचना कौन-सी है?
(a) इसमें हमेशा अधिग्रहण से अधिक राज्य लागत आती है
(b) इसमें भूमिहीन लोग, जैसे काश्तकार और कृषि मज़दूर, बाहर रह जाते हैं क्योंकि उनके पास पूल करने के लिए प्लॉट नहीं होता
(c) संविधान में इस पर रोक है
(d) यह सिर्फ़ वन भूमि पर लागू होती है
उत्तर: (b) पूलिंग शीर्षकधारकों को इनाम देती है। इसलिए आजीविका खोने वाले काश्तकार किसान और मज़दूर, जिनके पास ज़मीन नहीं है, बाहर रह सकते हैं। यही मॉडल की मुख्य समानता चिंता है।
मुख्य परीक्षा के अभ्यास प्रश्न
- भूमि पूलिंग का तरीक़ा समझाइए और बताइए कि यह RFCTLARR अधिनियम, 2013 के तहत ज़बरदस्ती भूमि अधिग्रहण से कैसे अलग है। (15 अंक, 250 शब्द)
- “भूमि पूलिंग को 2013 के भूमि क़ानून से बचने का छेद नहीं, उसका पूरक समझना चाहिए।” हाल के राज्य अनुभवों के संदर्भ में आलोचनात्मक जाँच कीजिए। (15 अंक, 250 शब्द)
- भारत के शहरीकरण के औज़ार के रूप में भूमि पूलिंग की ताक़त और सीमाओं पर अमरावती, गुजरात टाउन प्लानिंग स्कीम और राजस्थान मॉडल के उदाहरणों के साथ चर्चा कीजिए। (15 अंक, 250 शब्द)
- भूमिहीन लोगों का बाहर रह जाना भूमि पूलिंग की केंद्रीय समानता समस्या कहा जाता है। इस चिंता की जाँच कीजिए और मॉडल को अधिक समावेशी बनाने के उपाय सुझाइए। (10 अंक, 150 शब्द)
- शहरी बुनियादी ढाँचे का पैसा जुटाने के टिकाऊ तरीके के रूप में मूल्य-ग्रहण वित्त को बढ़ावा मिल रहा है। भारतीय शहरों के उदाहरणों के साथ भूमि पूलिंग का मूल्य-ग्रहण औज़ार के रूप में मूल्यांकन कीजिए। (15 अंक, 250 शब्द)
